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國土資源部關于房地產用地調整容積率后補繳

改變容積率該如何補交土地出讓金
近年來,隨著我國國有土地使用權招標拍賣掛牌工作的深入開展,土地資產得到了最大限度的顯現和量化,伴隨而來的改變土地使用條件,尤其是改變容積

國土資源部關于房地產用地調整容積率后補繳

改變容積率該如何補交土地出讓金

近年來,隨著我國國有土地使用權招標拍賣掛牌工作的深入開展,土地資產得到了最大限度的顯現和量化,伴隨而來的改變土地使用條件,尤其是改變容積率現象時有發生。

對此,國家相繼出臺相應政策,要求出讓土地改變容積率需重新核定土地出讓金。

各地在執行這一政策時進行了大量探索,取得了一定的成效。

由于缺乏相應的配套政策和技術規范,使得各地改變容積率補交出讓金工作差異較大。

本文試就改變容積率補交出讓金的依據及相應評估中幾個技術問題進行初步探討,以期對此有所促進。

一、改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。

從目前已見諸于文件的情況看,各地改變容積率補交出讓金主要采取以下幾種方法。

即:評估法、基準地價修正法、平均樓面地價法和綜合法。

所謂評估法,就是由國土資源管理部門對要求改變容積率的地塊委托土地評估專業機構對不同容積率條件下應補交的土地差價進行評估,在此基礎上確定補交土地出讓金的數量。

所謂基準地價修正法,就是國土資源部門根據政府已批準的基準地價容積率修正系數來確定不同容積率補交土地出讓金數量。

所謂平均樓面地價法,是國土資源部門根據土地成交價和成交時對應的容積率,計算出平均樓面地價,以此為基礎,來確定新的容積率所對應地價,二者之差為補交土地出讓金數量。

所謂綜合法,是在基準價修正法和平均樓面地價法等的基礎上,考慮時間因素,土地用途等因素由國土部門綜合確定改變容積率補交土地出讓金數量。

上述方法都有一定依據和可操作性,由于沒有統一的規范,上述方法測算出的土地出讓金應該都不違反規定。

但綜合分析,我們認為評估法應作為首選方法,即改變容積率補交土地出讓金應以科學評估為依據。

其理由如下:①基準地價修正法、平均樓面地價法沒有考慮時間因素以及改變容積率可能引起房屋建設類型、結構和用途的變化,因而有一定的不合理性。

首先是時間因素。

時間因素對地價影響很大,我國各地雖然都制定了基準地價,并要求2-3年更新一次,但由于基準地價更新的復雜性,導致我們絕大多數城市基準地價的現勢性不夠。

同時對改變容積率涉及增加建筑面積的用途確定,多層、高層之間面積確定,基準地價法、平均樓面地價法均忽略了上述因素。

②基準地價修正法、平均樓面地價法、綜合法都是由國土資源部門自己確定,不符合政事分離原則。

同時,其權威性、客觀公正性(國土部門是出讓當事一方)不夠,且容易滋生腐敗。

③評估法可以克服上述缺點,使得補交差價更具合理性、權威性。

一是土地評估機構是土地價格評估的專業機構,土地估價師是專門從事土地價格評估的專業人員。

專業人員在土地評估時,會依據土地估價規程的要求,對改變容積率過程中可能影響土地價格變動的各種因素進行綜合分析,在此基礎上評估出土地差價。

其權威性、專業性,由此而來的客觀公正性要遠遠高于非專業人員。

委托專業機構評估土地差價可大大提升改變容積率補交土地出讓金工作的權威性和客觀公正性。

二是改變容積率補交土地出讓金涉及開發商的切身利益,開發商總是想千方百計減少補交差價額。

在開發商與國土部門的這場博弈過程中,國土部門往往面臨的壓力很大。

而采取評估法、委托專業機構評估土地差價可以使國土部門從此項復雜的事務中解脫出來,既符合政事分離原則,也保護了干部。

二、改變容積率評估中涉及的幾個技術問題。

改變容積率補交土地出讓金評估,其技術依據是國土資源部頒布的《城鎮土地估價規程》及土地資產管理的相關文件,但具體操作中有些技術問題還需要進一步研究。

(一)土地估價基準日的確定。

基準日對地價影響較大。

目前,基準日的確定主要有以下幾種做法:1、以土地成交之日為基準日。

2、以宗地改變容積率后的詳規批準日為基準日。

3、土地使用者向國土部門申請改變容積率之日為基準日。

4、以接受評估任務之日為基準日。

如何科學合理地確定評估基準日值得研究。

我們認為要合理確定評估基準日,需從改變容積率補交土地出讓金的工作程序入手。

現在各地改變容積率補交出讓金的程序、土地公開處置程序都不完全一致。

但土地公開處置程序中,各地大都采取由國土部門向規劃行政主管部門申請擬公開處置地塊的土地使用條件,土地使用條件作為土地公開出讓文件的必備材料之一由國土部門對外發布。

改變容積率補交出讓金也可參照此程序運作,由土地使用單位或個人先向國土部門提出改變容積率申請,再由國土部門向規劃行政部門提出改變申請,經規劃部門同意并報縣級以上人民政府規劃委員會或土地出讓委員會,決定是否同意改變容積率。

由于是否同意改變、改變多少由政府規劃委員會或出讓委員會決定,因此以政府規劃委員會或出讓委員會批準改變容積率之日作為土地估價基準日較為適宜。

一方面土地使用者依據政府批準的容積率進行規劃設計,另一方面國土部門根據土地估價機構評估結果確定補交土地出讓金數量并以是否補交土地出讓金作為規劃設計批準的前置條件,加以制約。

(二)改變容積率后增加建筑面積的用途確定。

改變容積率補交出讓金的評估大多采用假設開發...

房地產開發土地拍下后,市領導開會要求調規容積率調低屬于什么風險...

展開全部 規劃條件容積率是1.28,現在調到1.39 。

而初步規劃方案來看,又只能做到1.28 我還調不調這個容積率?容積率在一定范圍內,建筑面積總和與用地面積的比值。

現在;規劃條件容積率是1.28,現在調到1.39 。

而初步規劃方案來看,又只能做到1.28 。

也就是說在滿足日照標準、綠地率、停車位等等。

從初步規劃方案來看,只能做到1.28 ﹗如按現在把容積率調到1.39 。

若不能滿足日照標準、綠地率、停車位等等。

老百姓投訴怎么辦?負責還是開發商負責?若按現在要求把容積率調到1.39 。

確有可能這是合理用地了,規劃部問應該調整。

反之規劃部門已經考慮到方方面面,作出的規劃條件容積率是1.28。

(按驗收要求不符合規劃條件是通不過的,但現實規劃還得聽的,因誰叫他是被領導﹗)哪是部門不尊重科學,瞎指揮或有某種利益在作崇。

如何對得起老百姓?容積率調高了,你的商品房賣得掉嗎(因您的分類是購房置業)?(除非你的不商品房。

)對原本協議的地價有沒有影響?如是已經拍下的土地已簽了協議()。

如要調高地價?倒底還要不要法了?是人治還是法治?這是起碼知識呀。

...

變更土地用途如何申請報批

近年來,一些企業為追求利益最大化,擅自改變房地產項目土地用途、容積率,或以申請調整規劃建設條件為由不按期開工。

這些不規范行為勢必會影響城市規劃建設進程,并造成國有資產流失。

筆者認為,各地國土資源管理部門與規劃部門在辦理變更土地用途、容積率手續時,應當嚴格參照2010年國土資源部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》給出的指導意見,謹慎行事。

該《通知》規定:土地出讓后,任何單位和個人無權擅自更改規劃和建設條件。

因非企業原因需調整的,必須依據《城鄉規劃法》規定的公開程序進行。

由開發建設單位提出申請調整規劃建設條件而不按期開工的,必須收回土地使用權,重新按招標拍賣掛牌方式出讓土地。

受讓人不打算按照合同約定的條件使用土地,本身就是不執行合同約定,會造成已經出讓的土地閑置,理應收回土地使用權。

至于出讓宗地的規劃和建設條件經城市規劃主管部門按程序批準調整的,另當別論。

在實踐中,有時因非企業原因確需調整,地方規劃部門沒有走完規定的公開程序而是直接辦理,這樣雖然對各方利益沒有實質性的損害,但容易造成公眾的誤解,有損政府的公信力。

所以城鄉規劃部門應當及時將依法變更后的規劃條件向社會公示,接受公眾監督。

符合規定可以申請改變土地用途、提高土地容積率的,按下列程序申請報批:原土地使用者向規劃部門提交書面申請,并將規劃方案報政府審批;國土資源管理部門依據政府批準的修建性詳細規劃,委托土地評估中介機構進行土地評估、測算;國土資源管理部門擬定補交土地出讓金、調整出讓合同的方案報政府審批;國土資源管理部門依據政府批準的方案與土地使用者簽訂補充合同;土地使用者補交土地出讓金及其他稅費;土地使用者持補充合同和交款憑證申辦土地登記、準建等相關手續。

因改變土地用途或提高土地容積率需補交土地差價的,土地差價按下列方法測算:出讓土地使用者只提高所使用土地容積率的,應補交的土地差價等于提高土地容積率所增加的建筑面積乘以樓面地價。

出讓土地使用者只改變所使用土地用途的,應補交的土地差價等于調整后土地用途的樓面地價與原土地用途樓面地價之差,與改變土地用途的建筑面積的乘積。

出讓土地使用者既改變土地用途又提高土地容積率的,分別測算應補交的土地差價,兩者相加即為改變土地用途又提高土地容積率應補交的土地差價。

樓面地價以土地評估價格作為參考。

補交土地出讓金的基準日期為調整后的修建性詳細規劃批準日期,土地使用期限不變。

征收房屋超容積率土地在補償方式上,可否做產權調換?

《條例》第20條規定,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。

在多數地方,超標準房地產容積率的土地被征收人只有貨幣補償一種選擇,浙江杭州就沿用了這一方法。

因為不少人認為,選擇房屋產權調換,僅是對被征收房屋的產權調換,也就是認為房產證上記載的房屋面積,才是房屋產權調換的依據。

而國有土地使用證上記載的土地使用權面積,不能作為房屋產權調換的依據,將被征收人合法占有的房屋與土地分割開來。

這顯然與現行法規政策不符。

《辦法》明確規定,被征收房屋價值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下,由熟悉情況的交易雙方以公平競爭交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。

也就是說,房地產的價值或價格是房地產權益統一的前提下的價值或價格,其統一的權益是不可分割的。

另外,如果只將房屋產權證上的房屋面積作為房屋產權調換的依據,那么是否要對所有被征收房屋的價值或價格進行房屋和土地的價值或價格分割,然后扣除土地價值或價格而不作為產權調換的依據?這顯然有違常理,對超標準房地產容積率的土地的被征收人來說也是不公平的。

當然,違法違章建筑除外。

中央國土資源部

.真要是修別墅就要被強坼的,不會沒人管,除非本來就不是按去別墅修的。

國土資源部對別墅的定義:是指獨門獨戶獨院,兩至三層樓形式;占地面積又相當大,容積率又非常低。

別墅是包括地下層在內的最多三層的獨棟住宅形式,帶室內車庫。

像很多亞別墅、類別墅,如:“四層單棟洋房”、“雙拼、聯排排屋”、“疊加小高層”都是高檔住宅,也叫排屋、洋房,不屬于別墅。

別墅(Villa):“口”雙拼(Two Family House):“日”排屋(Town House):“目”排屋有公攤面積,中間有共體墻。

別墅是沒有公攤面積的,別墅花園占地面積在房地證上有土地使用權面積的。

別墅的買賣雙方合同一般都有注明:1、本商品房戶型為:別墅;2、獨立別墅所屬地塊(包括別墅占地)占地面積???平方米。

容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。

例如,在1萬平方米用地的土地上,有4000平方米的建筑總面積,其容積率為0.4。

規劃對低密度住宅的大體標準概念,高層低密度住宅容積率不大于2.2;多層低密度住宅容積率不大于1.2;排屋(Town House)容積率不大于0.7;別墅(Villa)容積率不大于0.35。

2006年5月31日,國土資源部發布通知,“中國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續,并對別墅進行全面清理。

”同時明確,聯排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍,而被劃入高檔住宅范圍。

隨著土地資源的稀缺,政府對市場供應量的控制必將引發別墅(Villa)在售項目的價格高漲。

自停批別墅用地的政策出臺以來,土地資源的稀缺性便成為別墅的最大賣點。

而兼得城市生活便利與低密度住宅形態雙重特點的別墅,更是日趨絕版之勢。

土地資源的不可再生,決定了別墅產品相對其它住宅產品而言,更能保值增值。

尤其是高爾夫別墅產品,在國家對“別墅和高爾夫用地雙禁”政策下,高爾夫別墅資源更顯嚴重稀缺,使其更具大幅度的升值潛力。

在美國、澳大利亞、東南亞等地區,高爾夫別墅的平均升值幅度是其他別墅項目的6倍。

中國各級城市都已經沒有新建或者在建的別墅樓盤了,以前拿了土地還沒開發的,已沒有了。

目前因不能開發別墅項目,也只能開發排屋、洋房類的高檔住宅。

所以,把別墅定義搞清楚就知道了。

現在有開發商采用外觀以別墅整體設計的2套雙拼,賣給客戶后再改成1套別墅,來規避政策上帶來的風險及稀缺問題。

特別是外觀設計整棟的二層雙拼,整棟二層雙拼容積率低于三層的別墅容積率,這個方法也很不錯,但容積率低的整棟雙拼改造別墅也會比容積率高的別墅品質及價值要高。

別墅價值體現不單是按每棟建筑面積,價格差關鍵是容積率大小,如:容積率0.30左右比容積率0.60左右的別墅,每平方米價格要高出一倍左右。

給國土資源局補繳土地出讓金,還要交哪些稅

展開全部 未交出讓金的房改房要補繳 根據財政部、國土資源部、建設部關于《已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理的若干規定》(財綜字[1999]113號),市區房改房在轉讓交易時要補繳土地出讓金。

出讓金怎么算? 由于很多市民在買房時并不知道要補繳這筆出讓金,等雙方講好價格去行政服務中心辦手續時才知道要補上,很多買房者都覺得自己的房子買虧了,導致一部分人在轉讓辦證時停止了交易。

對于已購公有住房上市出售需按照有關計算公式來補繳土地出讓金,其中,應補繳的土地出讓金=標定地價(元/平方米)*繳納比例(≥40%)*上市房屋分攤土地面積 (平方米)*年期修正系數。

據了解,所謂標定地價即專門評估機構評估。

上市房屋尚未確定分攤面積的,則可用:總用地面積÷總建筑面積*每戶建筑面積得到分攤面積。

例一:一套總用地面積為100平方米的樓房,做6層,每戶建筑面積85平方米,那么其分攤面積為:100÷ (85*6)*85=16.67。

基準地價 五種級別五種標準 據介紹,基準地價是指政府委托評估的,地價被政府所認可的特定條件下某一用途類型、某一區域的土地使用權平均價格。

我市居住用地基準地價按不同的標準分為五級,其中一級為304元/平方米,二級為 243元/平方米,三級到五級依次為192元/平方米、145元/平方米、110元/平方米。

所謂標定地價,算起來也是有章可循的:標定地價=基準地價(元/平方米)*區位修正系數*容積率修正系數。

區位修正系數由各地根據房屋所處位置、交通便捷程度、基本生活設施和公共服務設施狀況、環境質量等因素來修正,變動范圍一般以基準地價為基數,上下浮動20%,即基準地價的80%— 120%。

而我市的普通多層,容積率都符合要求,在計算標定地價,基本上沒有考慮容積率修正系數。

不同年限住宅 年期修正系數不同 年期修正系數按照出讓年期的不同而各不相同,住宅土地最長出讓年限為70年。

直屬分局土地利用科沈科長告訴記者,目前我市辦理的住宅土地出讓年限一般為50年,若房齡比較長,則可辦理30年出讓年限,而對于“次新房”或框架結構的房子,可辦理70年。

根據住宅用地出讓年期修正系數表,30年的修正系數為85.906%,50年為96.8816%,70年的為100%。

房改房買賣合同效力認定出讓金的賬。

假設該房子地處一級土地上,區位修正系數為120%,土地出讓年限為50年,那么它的標定地價為304*120%=364.8元,應補繳的出讓金為:364.8元/平方米*40%*16.67平方米*96.8816%=2357元。

住宅容積率是不是越低越好?

1.一個優質的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低于30%。

2.一般容積率低于0.3,是非常高端的獨棟別墅項目; 3.容積率小于0.8,主要是獨棟、雙拼、聯排項目; 4.容積率0.8~2.5,一般是多層、小高層,或夾雜著一些別墅; 5.容積率2.5~3.0,小高層+二類高層項目(18層以內)。

此時如果做全小高層,環境會很差; 6.容積率3.0~6.0,高層項目(樓高100米以內); 7.容積率6.0以上,摩天大樓項目。

8.對于開發商來說,容積率決定地價成本在房屋中占的比例,而對于住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。

在總用地面積不變的情況下,容積率越高,則總建筑面積越大,則樓棟越多或者樓層越多,從而小區居住的總人口也會越多。

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